[재테크] 투자 관점에서 10년뒤 부동산은 어떻게 될까요?
요즘 부동산에 대한 제 느낌을 말해보면....
1. 부동산 가격이 결정되는 원리가 생각보다 허술 하더군요.
2ㅡ3천세대 아파트 가격이 단 2ㅡ3건의 거래로 결정되더군요. 그 평당 1억 넘어 뉴스가 되었던 아크로리버파크...34평도 결국 40억 이상 거래는 단 5건이더군요. 그 40억 거래 5건으로 아크로리버파크 34평 500여세대의 가격이 모두 40억이 되는 마법이.....ㄷㄷㄷ
그런데, 아크로리버파크를 40억에 살사람이 500명이나 있을리는 없겠죠.
10명이나 있을려나요. (그 상승기에도 4명밖에 주인을 못만났으니까요.)
그럼 뭐 매년 3ㅡ4채씩 조금씩 40억에 팔면 모를까....한꺼번에 10채 이상 팔려는 사람이 생기면 40억 가격은 금방 무너질수 있다는거죠.
2. 투자 관점에서 부동산은 생각보다 남는게 없더군요.
일단 구입시 취득세 복비 등이 엄청나고, 보유중에도 매년 보유세 내야 하고, 팔때 양도세 복비 내야하고.....전세 이외의 투자 금액에 대한 기회비용도 필요하고....
20억 아파트 10억 갭투자해서...10년뒤에 30억 된다고 해도....세금 등을 제하면...5억 전후 남을려나요....(10억을 10년뒤에 15억으로 만드는건 복리 4프로 정도죠.예금 이자 제외하구요....)
3. 그럼 20억 아파트가 10년뒤에 30억이 되어야 한다는건데....그게 가능할지는 의견이 나뉘리라 봅니다.
그런데 집을 구입하는 세대는 주로 30ㅡ40대일텐데.....아시다시피 앞으로 점차 줄어듭니다.
아파트 가격이 오를려면 다음 사람이 계속 비싼 가격에 사줘야 하는데...일단 모수가 줄어들고 있죠.
거기에 지금 가장 부자들이라는 5ㅡ60대들이 10년뒤에 은퇴할 나이가 되면...그들이 20ㅡ30억짜리 30평 아파트를 깔고 앉아있을 여유가 없어지지 않을까싶습니다
애도 분가했으면...20평대 아파트로 낮추거나 약간의 변두리로 이사해서 노후자금을 마련해야 할 사람들이 많지 않을까요?
그럼 매물이 늘어나겠죠.
거기에 주택연금 가입조건도 공시가격 9억 이하니....더욱더 고가 주택을 깔고 앉아있기 힘들겠죠.
4. 물론 고등학생숫자가 20만명으로 줄어도...SKY 나 의대 입학은 결코 쉬워질일이 없을거 같은데.....그 논리를 적용하면...주택 구입할 인구가 아무리 줄어도 압구정 반포 아파트에서 살려는 사람은 치열하겠죠. 그건 가격이 유지 될거라는 얘기구요.
하지만 고가 아파트 가격도 결국 저가 아파트 가격에 연동되는 성향이 있으니...지방아파트나 저가 아파트 가격이 별로 안오른다면....압구정 반포 아파트라고 홀로 오르지는 않겠죠.
5. 소득도 문제입니다.
우리나라 경제성장율이 과거의 7ㅡ8프로인 시대는 끝났다고 봅니다. 이제 저성장 국면에 진입했다는거죠. 매년 2프로 정도 성장한다면....소득 증가가 지난 10년같이 팍팍 늘지는 않겠죠.
더구나 그나마 적어지는 청년세대 중에 그냥 다 포기하고 노는 인구가 50만명 이상이라는 충격적인 조사도 있구요. (니트족이라나....)
소득이 안따라주면...집값만 홀로 올라가긴 어렵겠죠.
5. 제가 지금까지 말한건 실거주가 아닌 투자 관점에서의 부동산입니다. 실거주는 약간 다른 관점에서 봐야하니까요.
이상의 내용을 바탕으로 생각해보면..투자 관점에서의 부동산투자는 메리트가 점점 떨어지지 않을까 생각해봅니다
여기서 매리트란 10년뒤에 3ㅡ40프로 올라있으면 매리트가 적다는거구요. (은행 복리 수준이니...)
투자 메리트.있을려면 50프로 이상은 상승해있어야한다는거죠. (양도세 등 제외해야하니...)
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고소득 계층이 사는 곳 집값은 올라가면서 그들만의 카르텔은 구축하는 한편 입지가 안 좋거나 지방인 곳은 떨어지거나 유령 도시화될 수 있겠네요