[차한잔]  뉴스/비은행권 부동산PF 물린 돈 115조

 이건 구조의 문제인거고 경기하락일때에는 단골 이슈이긴한데 그렇다고 해결책도 없는거라 ...

부동산PF=사업수익성 유동화 가 아닙니다.

부동산PF=사업수성성 유동화 + 담보물질권설정 + 시행사 브릿지론등 

이것들을 조합 또는 개별로 구성하는등 아주  다양합니다.

그중 거의 부실이 확정적일수 밖에 없는게...사업유동화를 담보로 일으킨 부동산PF라고 보시면

됩니다(기사에서 언급하는).

부동산PF에서 사업유동화담보의 핵심은 분양률입니다. 

보통 1종 선순위단의 LTV가 60까지, 2순위가 70~80, 3순위가 90입니다.

여기에 무조건 준공을 담보해 주는게 최후순위로 깔려있는 구조구요(예로 롯데그룹에서

롯데건설이 시공사로 참여해 있는 사업장에 준공 담보를 보장하는...).

그래서 그룹사에서 준공을 담보한 현장은 준공은 문제가 없을겁니다.

그런데, 준공후 분양률이 60%정도라고 가정하면 2순위이하는 디폴트가 발생하는거죠.

만약 시행사가 시공사에 지불해야 할 건축비조차 문제가 된다면...시공사가 해당 물건에 대해 권리를

가져가게 되고, 공매를 진행할텐데...2순위 이하는 시공사 건축비 충당후 대출금 회수가 될겁니다.

이런 순환고리로 인해, 사업유동화의 경우 1~2년내 분양률 및 대출금융시장이 현재와 같은 상황이

지속된다면 거의 디폴트가 될 가능성이 엄청많죠.

시공사 입장에서도 공매를 한들 팔리지 않을거고...시공사 및 2순위 이하 대출자등 모두 쉽지 않은

상황이 올겁니다. 이런 유동화 물건이 많을수록 쌓여서 결국 건설사 및 금융사 파산까지 갈만한 시나리오

인데, 순서는 1군 건설사 파산이 나올정도면 중소금융사 파산도 불가피할거라고 보시면 될겁니다.